Dica número 1: Não inicie as buscas dos imóveis por preço.

Este é o erro base das empresas quando buscam imóveis para ocupação própria, e é a que mais gera retrabalho no projeto. O trio aluguel+condomínio+IPTU podem não refletir a realidade dos custos. O foco tem que ser no Custo Total de Ocupação.

Custo Total de Ocupação envolve todos os custos fixos, variáveis e de investimentos que a empresa terá ao decidir ocupar um determinado imóvel, seja uma laje corporativa, um galpão logístico, industrial, varejo, ou até uma sala comercial.

O Custo Total de Ocupação deve ser minuciosamente analisado nas opções de imóveis apresentados. A razão está no fato de que os imóveis têm formatos diferentes, estão em locais diferentes e são equipados com infraestruturas diferentes – gerando muitos custos ocultos.

Vamos ao exemplo de uma laje corporativa, que pode ter ar-condicionado central, VRF ou outras opções. O ar-condicionado central tem custos de energia elétrica e o contrato de manutenção gerenciados pelo condomínio, em regra geral. Já o VRF tem estes custos suportados diretamente pelo ocupante. O ocupante ainda terá o ônus da administração e responsabilidade pelas manutenções periódicas obrigatórias, inclusive as exigidas por lei. Já o ar-condicionado central tem custos adicionais para operação fora do horário normal de trabalho. Se analisar apenas o valor do condomínio, o segundo caso ganha disparado. Mas o que vai ditar o custo é o uso real de cada empresa e os custos totais de cada opção. Analisados caso a caso.

Esta análise deve ser estendida para toaletes, energia geral, CPD, geradores, estacionamento, alimentação, mobilidade urbana e mais uma série de detalhes que são característicos de cada imóvel.

Outro ponto em destaque é o Índice de Aproveitamento do Espaço Físico, dado o formato da laje – umas redondas, outras quadradas, outras retangulares e etc – e o sistema em que as áreas são medidas. Existem edifícios que medem as áreas privativas e locáveis em sistemas diferentes. No Brasil a regra geral é definida por Norma NBR, porém, muitos dos novos edifícios corporativos triple A são medidos pela BOMA (Building Owners and Managers Association International), que são significativamente diferentes, chegando a diferenças de 30%. Como equalizar estas informações, já que o valor do aluguel é definido por esta medida?

Não se deve, logo na largada, excluir ou incluir imóveis somente pelo valor do trio Aluguel+Condomínio+IPTU. Deve-se conhecer cada um dos prédios, avaliar e apurar os custos globais e saber achar os custos ocultos.

Comece seus estudos pela qualificação precisa dos motivadores desta mudança, disponibilidade para investimentos e para custeio mensal do novo endereço.

A equipe de sua empresa, normalmente não tem experiência para estas análises, pois a maioria das empresas fazem poucos movimentos de mudança de imóveis.

Aguarde as novas dicas!

LKNI – Negócios Imobiliários ajuda empresas a buscar e selecionar imóveis comerciais tendo como premissas suas necessidades particulares, com análises técnicas, financeiras, econômicas, de qualidade de vida dos colaboradores, mobilidade urbana, segurança, economia e imagem corporativa. Com muito empenho e dedicação trazemos soluções imobiliárias para as necessidades de sua empresa.

Luis Fernando Gardel Deak
Corretor Especialista em Imóveis Comerciais

Cel +5511 97625-1288
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LKNI – Negócios Imobiliários (CRECI 131.710-F) – são 28 anos de experiência em consultoria para empresas e larga experiência em negócios imobiliários corporativos. Desenvolvimento de Avaliações Imobiliárias com análises financeiras (CNAI 9.898). Renegociação de contratos. Sou Membro das Comissões de Direito Urbanístico e Direito Digital e Compliance da OAB-SP. Autor de artigos e cursos de marketing, vendas e imobiliário. Palestrante no Brasil e EUA. Consultor de CRM e Gestão de marketing e vendas desde 1993. Certificado pela Dale Carnegie e Solution Selling (SPI) nos EUA. Bacharel em Direito pela UNIP e Especializado em Direito Imobiliário pela EPD. Bacharel em Administração de Empresas. MBA em Marketing pela ESPM. MBA em Gestão Estratégica de Negócios pelo ITA. Black Belt em Lean Six Sigmas. Certificado IRM CIPS pela Realtor. Negociador, Conciliador e Mediador judicial e extrajudicial.

Alugando imóveis comerciais para sua empresa? Confira segredos de uma excelente análise. Dica Núm. 1
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