O maior evento imobiliário corporativo e de investimentos no mundo.
O MIPIM é o mais importante evento do mercado imobiliário mundial, com foco no desenvolvimento imobiliário em todas as frentes, abarcando o residencial, comercial, logístico, industrial, varejo, equipamentos públicos, infraestrutura, entre tantos subsegmentos que existem neste glorioso mercado.
É claro que a temática predominante foi o impacto da pandemia no mundo imobiliário. Temos que lembrar que o mercado imobiliário toca em praticamente 100% do mundo em que vivemos. Sempre temos em mente que escritórios e residências são imóveis, mas precisamos lembrar que aeroportos, rodoviárias, portos, terrenos, fazendas, sítios, galpões logísticos e industriais, sedes do governo também são imóveis e afetam nossas vidas.
Quando participamos deste tipo de evento, compreendemos a real magnitude do mercado imobiliário, pois nossas vidas estão centradas em imóveis. Os imóveis devem sempre refletir o caminho que a humanidade está trilhando a cada momento.
Hoje, existe um frisson mundial em abandonar os edifícios de escritórios para focar no trabalho “em qualquer lugar”. Este modelo já virou estilo de vida para muitas pessoas que agora se tornaram em nômades virtuais, viajando o mundo em seus modelos de aventura (motos, bicicleta, motorhome, a pé, carros off-road, supercarros, aviões etc.). Onde quer que estejam, basta apenas uma conexão com a internet para poderem trabalhar e produzir. Isto é incrível.
Binômio trabalho x residência
Neste mesmo modelo caminha o mundo das empresas, acredito que todos já devem ter lido dezenas de artigos sobre o tema do home office.
Mas surgiram novos questionamentos: o que vamos fazer com os edifícios corporativos? Onde as pessoas vão morar? Qual o novo significado do transporte coletivo? Como irão se comportar os polos residenciais? E o varejo de rua?
O paradigma do desenvolvimento das cidades está no binômio “trabalho x residência”. Ou seja, os polos concentradores de regiões de trabalho, os CBD – Central Business Districts, convergem o desejo de localização das empresas (lembram-se da máxima do real estate? Location, Location, Location?). Isto faz com que bairros residenciais sejam desenvolvidos ao redor destas regiões. A disputa por estar perto do trabalho faz com que os preços destes locais sejam sempre elevados. O que torna morar perto do trabalho um luxo para poucos.
Esta lógica faz com que a maioria dos trabalhadores morem em locais afastados das zonas de trabalho, portanto precisam de transporte público cada vez mais eficientes e que transportem o maior volume possível de pessoas. Um efeito direto deste modelo é a valorização do entorno das estações de transporte público para o comércio local, novamente concentrando pessoas e negócios, e com o consequente aumento de preço dos imóveis e das locações.
E se os escritórios realmente perderem o apelo? Como as cidades irão se reinventar, pois se olharmos regiões como a Berrini e a Paulista, vemos centenas de negócios que foram fechados e sem perspectiva de voltarem no curto prazo.
Da mesma forma, quem irá ocupar os milhares de imóveis no entorno dos hubs de transporte público?
Nova visão sobre negócios.
Como os proprietários irão reinventar seus ativos e negócios?
No MIPIM este foi um dos pontos em destaque. Os líderes entrevistados tinham duas visões marcantes, onde um grupo acredita na volta aos escritórios sem muitas mudanças. Outro grupo acredita em ambientes híbridos e maior descentralização.
O modelo atual deverá ser mantido em muitas localidades, não devendo alterar muito a dinâmica atual. Isto irá acontecer pela necessidade de um maciço investimento em digitalização de informações e de processos das empresas e também da troca de informações de forma digital entre clientes, fornecedores, parceiros, colaboradores e o Estado, o que deverá consumir muito tempo e dinheiro em projetos de implementação de tecnologias de Gestão Empresarial, ERPs, CRMs, Gestão de Processos, de Fluxos de Trabalho, entre muitas outras aplicações.
O cenário pós pandemia será de muitas dificuldades financeiras, operacionais, logísticas na maioria das empresas pequenas e médias, e estas deverão ter seu foco na recuperação de negócios, clientes, produtividade e rentabilidade, deixando investimentos em tecnologia e digitalização em segundo plano. O que é bastante contraditório e temerário, acelerando a falência de grande parte destas empresas em dificuldades.
Já as médias e grandes empresas e as já plenamente digitalizadas deverão ganhar mercado, adotando projetos mais flexíveis e focar em transformar seus negócios para a próxima década. Normalmente estas empresas tiveram menor impacto em sua geração de lucro e podem investir com mais força e foco.
Neste cenário, o mercado imobiliário de e-commerce e empresas de tecnologia, notadamente os produtores de sistemas e-commerce e mobile computing (apps) ganharão força e espaço, mas com foco no anywhere office.
Logística Last Mille associada com varejo
O modelo de last mille associado ao varejo é destinar os pedidos recebidos no e-commerce da marca para a loja mais próxima do cliente e que tenha produto em estoque. Este é um modelo que em sendo experimentado pelas grandes cadeias do varejo inclusive as instaladas em shopping centers, e acredito que devem receber maiores investimentos. Este modelo carece de imóveis adequados para uma operação conjugada de varejo, depósito e distribuição regional. O mercado deve incorporar com o apoio de grupos financeiros. Outro modelo que já está gerando complicações nas áreas urbanas sãos os grupos de entregadores que ficam nas ruas aguardando pedidos. Os mercados devem também criar soluções junto com os motoristas de aplicativos que ficam parados nas ruas aguardando corridas. As grandes cadeias de estacionamentos já haviam sinalizado que teriam interesse em entrar neste modelo, mas ainda não vi nada acontecer.
Luis Fernando Gardel Deak
Corretor de Imóveis CRECI-SP 131.710-F | CNAI 9.898 | REALTOR CIPS, SRS
Diretor Adjunto de Proteção de Dados do COFECI, Conciliador JUCON CRECI-SP
Gestor de Projetos PME, MBA, Compliance.
Advogado – Direito Digital, LGPD e Imobiliário
Graduado em Direito pela UNIP, pós-graduando em Direito e Processo Civil pela EPD; Membro da ANPPD e ANADD; Membro efetivo da Comissão de Privacidade e Proteção de Dados da OAB-SP; Ex-membro da Comissão de Direito Digital e Compliance da OAB-SP, e ex-Membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP.
Graduado em administração de empresas, pós-graduado em marketing pela ESPM, MBA em gestão estratégica de negócios pelo ITA/ESPM, tem 25 anos de experiência no mercado de tecnologia implementando metodologias, sistemas de gestão empresarial, consultoria empresarial.
Corretor de imóveis desde 2012 especializado em imóveis comerciais (CRECI-SP 131.710-F), perito avaliador (CNAI 9.898), certificado CIPS pela NAR e SRS pela NAR/REBI, membro do grupo de avaliadores imobiliários do CRECI-SP, conciliador na JUCON (Junta de Conciliação) do CRECI SP. Experiência em transações imobiliárias de locação e vendas de espaços corporativos para escritórios, varejo e logística.